《我國一線城市存量住房交易稅收政策的效應(yīng)分析研究》課題簡本（2016年）

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，在全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中已具有支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要 (2016-2020年)明確提出，要“優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場供需平衡，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”，“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居”。而一線城市是在全國政治、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)活動(dòng)中處于重要地位并具有主導(dǎo)作用和輻射帶動(dòng)能力的大都市，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于全國房地產(chǎn)市場具有較大的影響和輻射效應(yīng)。

第一，本課題報(bào)告論述了對一線城市存量住房交易稅收政策效應(yīng)分析研究的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)由于其具有的帶動(dòng)性和關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位。房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展和過熱發(fā)展，會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)帶來特別的危害。政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段有財(cái)稅政策、貨幣政策、土地政策等。不同的政策有其使用的條件和作用的領(lǐng)域，往往在調(diào)控中綜合使用。不同的調(diào)控措施有著不同的作用范圍，相互之間不可替代。世界各國的實(shí)踐充分證明了房地產(chǎn)稅收是調(diào)控房地產(chǎn)市場平衡的有效工具。科學(xué)的稅收制度的確立是增加政府財(cái)政收入來源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的收益公平分配，減少房地產(chǎn)過度投機(jī)與過度消費(fèi)、遏制房價(jià)瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展的重要一步。本課題希望通過梳理一線城市房地產(chǎn)市場和存量住房交易與稅收政策演變情況，從市場發(fā)展趨勢、稅制改革形勢和現(xiàn)代稅收管理制度的要求及稅收政策效應(yīng)的角度進(jìn)行客觀分析，提出存在的主要問題，分析比較典型國家（地區(qū)）以及其他調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，為國家和地方政策制定和實(shí)施提供借鑒和參考。

第二，詳細(xì)梳理了一線城市房地產(chǎn)市場和存量住房交易與稅收政策的演變。稅收政策包括個(gè)人所得稅、營業(yè)稅和契稅。其中，個(gè)人所得稅包括三個(gè)階段：2006年以前；2006年至2013年；2013年至今。契稅的應(yīng)納稅額與持有年限和住房類型相關(guān)。契稅政策的調(diào)整主要為抑制投機(jī)性住房，鼓勵(lì)自主和改善性住房。

第三，全面分析了一線城市存量住房交易稅收政策的效應(yīng)。首先是一線城市二手住宅市場價(jià)格分析；其次是宏觀層面效果及效應(yīng)分析，主要包括個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、契稅的執(zhí)行效果；最后是微觀層面效果及效應(yīng)分析，課題組采用了調(diào)查問卷、數(shù)據(jù)分析等方法，從售房者（賣方）、買房者（買方）、中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門幾個(gè)方面進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)不同稅種對于房地產(chǎn)市場各方態(tài)度的影響具有顯著差異，為我們分析稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)交易存在的為問題提供了重要的參考。通過前述實(shí)踐調(diào)查后，我們通過建立計(jì)量模型的方法，對實(shí)際調(diào)查結(jié)果進(jìn)行證實(shí)。以北京市為例，對其房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進(jìn)行計(jì)量模型上的評估，得出了各類調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響的不同顯著性水平的結(jié)果。

第四，進(jìn)行了國內(nèi)外存量住房交易稅收政策的比較分析。首先進(jìn)行了國內(nèi)其他政策與稅收政策的比較分析，主要是市場管制與稅收效應(yīng)的比對。其次進(jìn)行了國外住房調(diào)控稅收政策比較分析，疏理了美國、英國、澳大利亞與購置或出售房產(chǎn)相關(guān)稅種的基本情況。

第五，提出了存量住房交易稅收政策調(diào)整未來面臨的新挑戰(zhàn)。一方面，分析了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的形勢，從房地產(chǎn)開發(fā)投資方面、貨幣政策方面、社會(huì)融資方面、固定資產(chǎn)投資增速對比方面、一線城市存量住宅平均市場價(jià)格方面以及政策走向方面均可看出，隨著地產(chǎn)增速下滑，一線城市限購收緊，熱點(diǎn)二線城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策抑制地產(chǎn)泡沫，下半年一線城市房地產(chǎn)市場有望放緩增速。另一方面，也分析了稅制改革的新形勢，現(xiàn)行稅收征管中主要包括的問題有：信息獲取難度大、資料甄別難度大、稅款追繳難度大、行業(yè)管控難度大等問題，未來在“營改增”全面深入的情況下，房地產(chǎn)稅收政策還將面臨更多的挑戰(zhàn)。

第六，提出了完善我國存量住房交易稅收政策的基本思路與具體建議。運(yùn)用稅收手段對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)有如下的理論基礎(chǔ)：住房對市場的調(diào)節(jié)首先表現(xiàn)為稅收政策法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施，這一政策實(shí)施后可能會(huì)使納稅人收入的變化或者改變納稅人的收入預(yù)期，從而使市場買賣雙方?jīng)Q策行為發(fā)生變化，最終導(dǎo)致住宅市場供需狀況的變化，達(dá)到政府公共政策目標(biāo)。所以稅收政策是通過改變?nèi)藗冾A(yù)期，實(shí)現(xiàn)改變市場主體的決策行為，最終實(shí)現(xiàn)政府目標(biāo)。因此，完善存量住房交易稅收政策的基本思路是重新構(gòu)建房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系，基本原則包括：符合國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制原則、適應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律原則、適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革原則、稅收政策相對穩(wěn)定易于征管原則以及利于社會(huì)服務(wù)治理原則。具體的政策建議如下：（1）統(tǒng)一稅收優(yōu)惠政策口徑，目前，營業(yè)稅（增值稅）、契稅、個(gè)稅的減免政策對于納稅人來說，理解起來太復(fù)雜，容易產(chǎn)生征納矛盾；對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，不利于窗口簡化執(zhí)行，與目前簡化優(yōu)化公共服務(wù)流程、方便群眾辦事的思路相違背，也可能給一些干部帶來權(quán)利尋租的空間，讓不法分子有機(jī)可乘，撈取非法利益，造成國家稅款損失。（2）統(tǒng)一明確存量住房交易涉及各稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的不一致導(dǎo)致滯納金的征收規(guī)定不一致，有的稅種征收滯納金，有的不征收。納稅人對此意見較大，建議修訂有關(guān)政策予以明確，使各稅種在特殊情形下納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和滯納金征收的有關(guān)規(guī)定能相對統(tǒng)一。（3）從制度層面加強(qiáng)部門協(xié)助信息共享以更好落實(shí)“先稅后證”工作，房地產(chǎn)交易辦事流程涉及購房資格審核、房產(chǎn)證信息核實(shí)、交易計(jì)稅價(jià)格核定、稅收減免審核、契稅完稅證把關(guān)等多個(gè)環(huán)節(jié)多個(gè)部門的管理工作，需要依托信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)地稅和國土房管信息充分交換共享。建議從立法層面要求房地產(chǎn)主管部門向稅務(wù)部門共享征稅所需房地產(chǎn)有關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)與數(shù)據(jù)共享，使產(chǎn)權(quán)信息、完稅信息等相關(guān)信息能夠在部門間進(jìn)行實(shí)時(shí)查詢和比對，共同加強(qiáng)存量房交易稅收的征收管理，更好落實(shí)“先稅后證”工作。（4）繼續(xù)完善存量房評估價(jià)格體系，一方面繼續(xù)加大存量房評估計(jì)稅系統(tǒng)的開發(fā)力度。二手房“陰陽合同”不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，也影響了房地產(chǎn)主管部門對市場交易情況真實(shí)性的了解和判斷，還造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。存量房評估計(jì)稅價(jià)格目的不僅為了增加稅收，而主要是為了貫徹“國八條”精神，進(jìn)一步遏制投機(jī)購房，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控效果。同時(shí)，杜絕二手房交易市場中“陰陽合同”現(xiàn)狀，營造一個(gè)公平的稅收環(huán)境，同時(shí)也解決二手房交易過程中的政府監(jiān)管問題。建議不斷完善本地區(qū)的存量房計(jì)稅價(jià)格系統(tǒng)，堵塞稅收漏洞。另一方面，加強(qiáng)存量房評估機(jī)構(gòu)行業(yè)主管部門與稅務(wù)部門的協(xié)作機(jī)制。在存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作過程中，納稅人提供的房地產(chǎn)評估報(bào)告中，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員不具備房地產(chǎn)評估專業(yè)知識(shí)，只能對納稅人提供的評估報(bào)告對估價(jià)報(bào)告結(jié)構(gòu)和內(nèi)容是否完整、估價(jià)目的是否為房地產(chǎn)課稅估價(jià)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否正確、估價(jià)方法選取和應(yīng)用是否合理等方面作形式審核，成為存量房交易雙方利用“陰陽合同”逃避稅款的一種手段。建議從制度層面解決稅務(wù)部門與評估行業(yè)主管部門的分工協(xié)作以及復(fù)核機(jī)制，對同一評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告多次出現(xiàn)問題導(dǎo)致評估價(jià)格特別不合理或者情節(jié)嚴(yán)重的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將該評估機(jī)構(gòu)列入重點(diǎn)關(guān)注名單并提交行業(yè)主管部門，以行業(yè)主管部門的名義將重點(diǎn)關(guān)注名單向社會(huì)公示，規(guī)范市場秩序，打擊違規(guī)評估機(jī)構(gòu)。最后是對優(yōu)化房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種的思考，主要包括：（1）個(gè)人所得稅，從近期目標(biāo)來看，存量房交易的個(gè)人所得稅政策由于受房地產(chǎn)市場的整體調(diào)控影響，暫時(shí)不被列為稅制改革的主要內(nèi)容。從遠(yuǎn)期目標(biāo)來看，實(shí)行綜合稅收，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得不再作為單獨(dú)的所得項(xiàng)目，將會(huì)考慮因購房而發(fā)生的一些必要支出的稅前扣除。為了有效抑制需求，應(yīng)主要依靠累進(jìn)的所得稅來調(diào)節(jié)。應(yīng)對房產(chǎn)增值部分實(shí)行隨持有房產(chǎn)年限的增加而稅率遞減的交易環(huán)節(jié)所得稅政策。（2）契稅，建議在針對買方契稅，僅以房屋性質(zhì)、面積進(jìn)行判定計(jì)征契稅。不再將婚姻狀況、家庭住房情況等第三方信息作為判定買賣雙方適用稅收政策的依據(jù)，簡化政策標(biāo)準(zhǔn)。（3）房地產(chǎn)稅，一是整合現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，開征新的房地產(chǎn)稅，擴(kuò)大征收范圍，計(jì)稅依據(jù)以房地產(chǎn)的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，稅率可實(shí)施比例稅率，賦予地方政府在幅度范圍內(nèi)具體確定適用稅率等，為稅收職能作用的有效發(fā)揮做好頂層設(shè)計(jì)；二是加快房地產(chǎn)稅立法工作，改變當(dāng)前房地產(chǎn)稅收制度立法級次偏低的現(xiàn)狀；三是在推進(jìn)房地產(chǎn)稅研究和立法進(jìn)程的同時(shí)，從房地產(chǎn)稅自身特點(diǎn)、稅收征管條件、房地產(chǎn)評價(jià)狀況和法律環(huán)境等方面進(jìn)行綜合研究，為下一步全面開展房地產(chǎn)稅配套制度機(jī)制建設(shè)打好基礎(chǔ)。